股融贷万科：上半年实现营收10532亿元新增计提存货跌价准备511亿元

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　　8月22日，万科企业股份有限公司（000002.SZ）发布2025年半年报，报告期内，万科实现营业收入1053.2亿元，同比下降26.2%；归属于上市公司股东的净亏损为119.5亿元，较去年上半年98亿元的净亏损有所增加。

　　对于业绩亏损，万科在公告中解释，主要系房地产开发项目结算规模显著下降，毛利率仍处低位，叠加行业、市场和经营环境变化，新增资产减值计提，以及部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值。

　　基于当前业绩情况，万科明确，2025年半年度不派发现金红利、不送红股，不进行公积金转增股本。

　　资产负债方面，截至报告期末，万科的净负债率为90.4%，较2024年底提高9.8个百分点；资产负债率为73.1%，较2024年底降低0.6个百分点。

　　上半年实现销售金额691.1亿元

　　作为营收主力的房地产开发及相关资产经营业务，上半年占到万科营收的八成。

　　今年上半年，万科实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，同比分别下降42.6%和45.7%。但其在15个城市销售金额仍排名前三。

　　万科在公告中提及，上半年首开项目均兑现投资承诺，其中，温州璞拾云洲、成都都会甲第、成都锦上扬华、天津东庐等多个存量盘活项目首开去化率达到九成及以上。

　　分区域销售情况来看，上海区域及南方区域分别以240.5亿元以及156.45亿元的销售金额，为万科主要的贡献区域。

　　为缓解销售压力，万科持续加大库存资源去化力度，针对现房、尾盘、车位、商办等实行销售品类专项管理。上半年，其现房实现销售176亿元，准现房销售183亿元，车商办销售81亿元，并实现69个尾盘项目清尾。

　　数据显示，2025年上半年，万科共交付130个项目，186个批次，合计交付房屋超4.5万套。

　　投资拿地方面，万科坚持以存量资源盘活为主导、精准投资为补充的投资策略。

　　据万科披露的数据，今年上半年，其累计获取新项目6个，总规划计容建筑面积55.8万平方米，权益计容建筑面积29.6万平方米，权益地价约13.4亿元，新增项目平均地价为4528元/平方米。

　　万科在公告中指出，自2022年以来，公司所有新项目均纳入全周期投后管理，目前已有78个项目实现开盘销售，平均开盘周期为6个月，投资兑现度为85%。同时，2023年以来，借助政府各类支持性政策，通过商改住、规划条件优化、存量资源置换等多种方式持续推动难点项目解题，上半年通过存量盘活回款57.5亿元，2023年以来已累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元，通过盘活项目新增销售约226亿元。

　　公告显示，截至报告期末，万科的存货金额为4625.2亿元，较2024年底下降10.9%。其中，拟开发产品为862.3亿元，占比18.6%；在建开发产品2566.9亿元，占比55.5%；已完工开发产品（现房）1171.3亿元，占比25.3%。

　　同时，万科基于审慎的市场策略，对存在风险的境内开发项目计提存货跌价准备，报告期内新增计提存货跌价准备51.1亿元（此外还对非并表项目计提存货跌价准备29.2亿元）。报告期末，存货跌价准备余额为152.4亿元。

　　值得一提的是，为顺应行业变化，万科近期根据业务体量、发展前景、货值情况等因素，将原区域公司、城市公司合并组成地区公司。

　　除了房地产开发业务外，多元经营服务业务也成为万科营收的重要补充。其中，万物云上半年实现营收182亿，并通过业内首创“弹性定价”模式拓展项目超20个；旗下“泊寓”作为全国最大的集中式公寓提供商，实现营业收入18.0亿元，同比增长4.1%。截至报告期末，泊寓共运营管理27.3万间长租公寓，开业19.8万间。截至报告期末，泊寓出租率93.3%。商业业务方面，上半年实现营业收入41.0亿元，商业业务整体出租率93.2%，同比提高0.3个百分点；物流仓储业务（含非并表项目）实现营业收入20.7亿元，同比增长6.7%。

　　房开业务加速推盘，今年持续改善资债结构

　　万科在公告中提及，公司稳步推进改革化险工作，逐步消化风险，但彻底化解仍需“以时间换空间”。

　　“公司在融资上继续获得银行等金融机构的大力支持。”数据显示，今年上半年，万科合并报表范围内新增融资和再融资249亿元（不含股东借款）。第一大股东深铁集团也为万科提供流动性支持，截至目前已累计提供238.8亿元的股东借款。其中万科境内新增融资的综合成本为3.39%。新增股东借款的综合成本为2.34%。

　　万科表示，在保持开发项目融资稳定的同时，集团持续拓展融资渠道，通过经营性物业贷款盘活前期在经营性资产上的投入。截至报告期末，全口径经营性物业贷余额为494.7亿元。

　　截至本报告披露日，万科已顺利完成243.9亿元公开债务偿还，2027年之前已无境外公开债到期。

　　万科表示，集团将持续与商业银行和其他金融机构协商，通过债务续期、再融资及新增融资等方式缓解集团运营资金压力。同时将积极借助政策，适时拓展资本市场融资渠道。2025年7月，万科已新增银行借款人民币5.60亿元，并按时偿还到期债务人民币74.44亿元。

　　从财务状况看，报告期末，万科持有货币资金740.02亿元。货币资金中，人民币占比95.2%，美元、港币、英镑等外币合计占比4.8%。

　　对于行业未来，万科在公告中表示，当前房地产行业处于筑底阶段，短期走势仍有起伏，但随着各项稳定行业的政策落地，相信行业将朝着止跌回稳的大方向发展。

　　万科表示，2025年集团将持续提升多元场景的开发经营服务能力，进一步夯实适应房地产发展新模式的核心竞争力，并重点做好四方面工作，包括战略聚焦主业和重点城市布局，加速推动资产处置和业务优化。房地产开发业务锚定销售回款目标，加速推盘。同时，积极向新模式切换，妥善化解债务风险；提升资产周转效率，持续改善资债结构。此外，充分发挥万科在开发建造、经营服务等领域已形成的体系化技术优势，打造具有更好客户体验的产品。在产业协同上，强化与深铁集团的融合发展，在服务城市的各个领域开展合作。同时，也将持续与政府、央国企、行业龙头、产业投资方等协同创新，共建战略合作生态圈。